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Se l’agente immobiliare non fa il suo lavoro, viene meno il suo diritto alla provvigione.

La Corte di Cassazione si è espressa sugli obblighi informativi in capo al mediatore, ovvero all’agente immobiliare.

Con l’ordinanza 11371/2023 ha evidenziato la responsabilità dell’agente immobiliare se il medesimo non fornisce le corrette e adeguate informazioni al potenziale acquirente in una trattativa di compravendita in merito a illeciti edilizi.

In sostanza – se sei un acquirente – la mancata informazione nei tuoi confronti riguardo all’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate rende il mediatore responsabile verso il cliente, te medesimo. Questa responsabilità si affianca a quella del venditore e la puoi far valere, chiedendo al mediatore il risarcimento del danno o rifiutando il pagamento della provvigione.

In conclusione, la Cassazione stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza imposta dalla natura professionale dell’attività esercitata.

Vediamo nel dettaglio l’episodio andato in Cassazione.

Un’agente immobiliare, al momento della firma della proposta irrevocabile d’acquisto aveva edotto/informato l’acquirente, (solo) del fatto che era in corso un aggiornamento catastale e urbanistico come riportato nella proposta.

La Corte di Cassazione ha ritenuto quella informazione:

• carente
• facente parte alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da vendere, rispetto ai dati planimetrici e ai titoli edilizi abilitativi rilasciati
• “ma non rilevante quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie e/o urbanistiche dell’immobile da compravendersi“

Una tale informazione non è stata ritenuta idonea per far si che il potenziale acquirente avesse la corretta consapevolezza e conoscenza della reale situazione dello stato dell’immobile che stava per acquistare.

Un agente immobiliare, ai sensi dell’articolo 1759, comma 1, Codice civile deve comunicare alle parti – al venditore e al potenziale acquirente – le circostanze a lui note, o “che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata“, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni.

In altre parole, il Codice Civile dice che l’agente immobiliare deve riferire le corrette e complete informazioni sull’immobile essendo e avendo titolo di professionista; tali informazioni devono e possono – se complete – determinare la conclusione o meno della trattativa o poter cambiare le condizioni nel contratto di compravendita.

Se sei messo nelle condizioni di conoscere tutta la reale situazione dell’immobile, ovviamente puoi esercitare una proposta d’acquisto in funzione dello status quo attuale e prossimo futuro.

Approfondendo ulteriormente, sebbene l’agente immobiliare sia esonerato dallo svolgimento di specifiche indagini tecnico-giuridiche, fatto salvo abbia ricevuto specifico incarico al riguardo, egli resta gravato di un obbligo di corretta informazione, in base al quale:

a) è tenuto a comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la diligenza qualificata che gli è richiesta, stante la natura professionale della sua attività, anche in questa occasione riconosciuta e dichiarata;

b) gli è vietato fornire sia informazioni non veritiere, sia informazioni su circostanze delle quali non abbia effettiva conoscenza e/o che non abbia controllato.

Quindi, il mediatore non ha obblighi specifici sul piano tecnico e giuridico ma è chiamato a comunicare tutte le informazioni a lui conosciute, raccolte successivamente attraverso il suo operato da professionista e non può fornire informazioni false o di cui lui non è realmente a conoscenza.

La superficialità non è contemplata dalla legge, ma consiglio vivamente di sollecitare l’agente immobiliare nel fare tutti i controlli del caso.

MOP

Pertanto, secondo la Corte, non è sostenibile la tesi secondo cui il ruolo del mediatore sia del tutto “estraneo” alle informazioni circa la regolarità (o meno) dell’immobile trattato: al contrario, proprio i doveri di informativa previsti dall’articolo 1759 comma 1° Codice civile impongono al mediatore di informare la parte delle circostanze rilevanti a lui note o da lui conoscibili.

QUANDO AVVIENE L’IMPEGNO CONTRATTUALE

Un altro aspetto interessante che la Cassazione ha valutato è il fatto che il mediatore interviene in un momento antecedente all’intervento del notaio portando due persone a firmare un contratto che comporta degli obblighi.

Se ci pensi davanti al notaio il giorno del rogito, le parti – il venditore e tu acquirente – vi presentate avendo già contrattualmente assunto i rispettivi obblighi di comprare e vendere con la firma reciproca, alle condizioni tra le stesse pattuite con l’assistenza del mediatore. Ma ormai è tardi.

La frittata è fatta prima di arrivare dal notaio.

Il notaio, inoltre – Corte di Cassazione, sez. III Civile, con l’ordinanza n. 14567/2023 – non ha l’obbligo di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla regolarità edilizia dell’immobile venduto.

Conclusioni

La Cassazione ribadisce quindi che la mancata informazione al potenziale acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita da parte del mediatore, il quale doveva e poteva esserne al corrente per la sua funzione, rende quest’ultimo responsabile verso il cliente sia sotto il profilo del risarcimento del danno, sia facendo sostanzialmente venir meno il diritto alla provvigione.

Per esperienza posso dire che “comprare casa è un lavoro!“
Poiché sicuramente il tuo lavoro è un altro, suggerisco di farti seguire da un bravo agente immobiliare e se hai qualche minimo dubbio chiedi a un consulente di tua fiducia.

MOP

Il consiglio è quello che prima di firmare qualunque documento che impegni le parti come un preliminare e proposte irrevocabili è necessario aver approfondito e chiarito la situazione di conformità catastale, urbanistica e aggiungerei giuridica dell’immobile su cui si ha l’interesse d’acquisto.

Buona ricerca! 😀